Contenido La promoción inmobiliaria.Aspectos prácticos

El Sector inmobiliario representa, sin lugar a dudas, uno de los ámbitos mas relevantes de la economía española, siendo, al mismo tiempo, el mas dinámico de los sectores básicos, tanto en términos de actividad como de creación de empleo. Como dato revelador de la evolución al alza de este sector, decir que en el año 1991 se visaron en España 274.790 viviendas (libres y protegidas) pasando, en el año 2004, a 740.000 viviendas de ambas categorías, si bien en el 2007 se espera que esta cifra alcance las 600.000 unidades. En dicho ejercicio 2004, el sector de la construcción generó en España alrededor de 144.700 millones de euros, cifra que supuso un crecimiento, respecto al ejercicio anterior, del 4%. Esta actividad, en definitiva, aportó ya en el ejercicio 2006, mas del 18% del PIB Español.

Sin embargo, los distintos agentes que operan en este sector encuentran, a menudo, múltiples dificultades, de muy diversa índole, en el desarrollo de su actividad y todo ello en un contexto en el que sus obligaciones, especialmente de carácter legal y técnico, se han visto incrementadas de forma progresiva.

La finalidad primordial del presente libro es la de dotar de una sencilla guía a los citados operadores y a los distintos profesionales que trabajan en este sector (empresarios, juristas, técnicos, economistas, Project Managers, etc.) de manera que pueda orientarles, de forma ágil y eficaz, ante las eventuales contingencias con las que se puedan encontrar en todas las etapas del desarrollo inmobiliario.

En estas páginas se tratan, desde una perspectiva eminentemente práctica, las sucesivas fases de la promoción inmobiliaria, incidiendo en aquellos aspectos que se han considerado de mayor relevancia, como la metodología de la planificación estratégica, la problemática de la adquisición del suelo, la nueva regulación jurídica de la edificación, el desarrollo de la venta y arrendamiento del producto final o las implicaciones fiscales de todas estas operaciones.

Aspectos menos conocidos, como la calidad de la edificación, la seguridad y salud en las obras, las infraestructuras de las telecomunicaciones en los edificios, la autopromoción o la financiación cualificada, han sido también introducidos en aras de arrojar una cierta luz sobre ellos, dando así una visión integral del citado proceso de promoción.

Se integra en esta nueva edición, de forma sistematizada, la nueva normativa en materia de subcontratación, aspectos relativos al nuevo Código Técnico de la Edificación y la importante reforma de la normativa en materia de infracciones y sanciones en las obras de construcción, aspectos estos que inciden, de forma muy directa, en este proceloso pero apasionante sector

Tabla de contenidos


ABREVIATURAS   
PRÓLOGO  

INTRODUCCIÓN. PANORAMA DEL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA  

I. PLANIFICAR LA PROMOCIÓN  
I.1. CONSIDERACIONES PREVIAS. EL PAPEL DEL PROMOTOR EN LA PLANIFICACIÓN DE LA PROMOCIÓN  

I.2. EL PROCESO DE PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA  

1. El Estudio de Mercado  
2. El diseño del producto y el Estudio de Viabilidad  
3. El análisis DAFO  

I.3. ASPECTOS PREVIOS A DETERMINAR  

1. La fijación de precios  
2. La fijación de costes  

I.4. LA FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓN  

1. El préstamo con garantía hipotecaria y los créditos al promotor  
2. El Project Finance  
3. El contrato de aportación  
4. La financiación con cargo a fondos públicos  
5. La financiación mediante percepción de cantidades a cuenta del precio, antes y durante la construcción  
6. La adquisición del derecho de superficie sobre el suelo  
7. El leasing inmobiliario  

I.5. EL CONTROL DEL DESARROLLO DE LA OBRA  
I.6. LAS ESPECIALIDADES PARA LOS PROMOTORES EXTRANJEROS  

II. LA COMPRA DEL SUELO  

II.1. EL URBANISMO. CONCEPTO Y ANTECEDENTES HISTÓRICOS  
II.2. EL MARCO LEGAL DEL URBANISMO EN ESPAÑA  

1. La legislación aplicable en materia de suelo  
2. La liberalización del mercado de suelo  
3. El régimen urbanístico del suelo  

II.3. LAS OBLIGACIONES URBANÍSTICAS DEL PROMOTOR  
1. El contenido urbanístico del suelo  

2. El desarrollo urbanístico del suelo  

II.4. LAS ACTUACIONES PREVIAS A LA COMPRA DE SUELO   

III. ACTIVIDADES PREVIAS A LA EDIFICACIÓN  

III.1. EL PROYECTO DE OBRA  

1. Concepto  
2. La realización y el visado del Proyecto   
3. Documentación del Proyecto   
4. Obligatoriedad del Proyecto   
5. El Proyectista  
6. Las Fases de realización del Proyecto   
7. El contenido del Proyecto   
8. Las condiciones del Proyecto según el CTE   

III.2. EL PROYECTO TÉCNICO DE TELECOMUNICACIONES  

III.3. LOS ESTUDIOS PREVIOS AL INICIO DE LA EDIFICACIÓN   

1. La Declaración de Impacto Ambiental   
2. Iniciación y consultas   
3. Información al titular del proyecto   
4. Información pública   
5. Remisión del expediente   
6. Información pública del estudio de Impacto Ambiental   
7. Declaración de Impacto Ambiental  
8. Remisión de la declaración de Impacto Ambiental   
9. Resolución de discrepancias   
10. Notificación de las condiciones de la declaración de Impacto Ambiental y Publicidad de la declaración de Impacto Ambiental  
11. Los estudios Geotécnicos y Topográficos  
12. El estudio de Seguridad y Salud  
13. Los estudios Técnicos para el Seguro Decenal  

III.4. LA LICENCIA DE OBRA  

1. El concepto de Licencia de obra  
2. La tramitación de la Licencia   
3. Concesión de la Licencia   
4. La vigencia de la Licencia de obras  
5. Los actos de edificación sin Licencia o sin ajustarse a las condiciones señaladas en ellos   
6. El Pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras   
7. La Licencia de Obra en relación con otras Licencias  

III.5. EL CONTRATO DE OBRA  

1. Concepto y regulación jurídica  
2. Clases de contratos de obras   
3. Sujetos del contrato  
4. El objeto del contrato   
5. Los elementos del contrato   
6. Garantías en el cumplimiento de las obligaciones   
7. La finalización del contrato   
8. Las responsabilidades derivadas por actos ilícitos en las obras  

III.6. EL REPLANTEO DE LA OBRA   

IV. LA EDIFICACIÓN   
IV.1. EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA EDIFICACIÓN   

1. La Ley de Ordenación de la Edificación  
2. Código Técnico de la edificación  
3. Las Normas Autonómicas en materia de edificación  

IV.2. EXIGENCIAS TÉCNICAS Y ADMINISTRATIVAS DE LA EDIFICACIÓN   

1. La regulación de las exigencias técnicas  
2. El Código Técnico de la Edificación   
3. El Libro del Edificio   

IV.3. LOS AGENTES INTERVINIENTES EN EL PROCESO DE EDIFICACIÓN   

1. El Promotor  
2. El Proyectista  
3. El Constructor  
4. El Director de Obras   
5. El Director de la ejecución de la Obra   
6. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación   
7. Los suministradores de productos   
8. Los propietarios y los usuarios   
9. Otros Agentes intervinientes en el proceso edificatorio   

IV.4. LAS RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS DE LA EDIFICACIÓN   

1. La responsabilidad civil de los Agentes que intervienen en el proceso de edificación   
2. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción  
3. Las garantías por la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción   
4. Las garantías por la responsabilidad extracontractual frente a terceros en el proceso de edificación  

IV.5. LA EDIFICACIÓN Y LAS INFRAESTRUCTURAS DE TELECOMUNICACIONES   

1. Régimen Jurídico  
2. Las infraestructuras de Telecomunicaciones. Concepto   
3. El Proyecto Técnico de Telecomunicaciones   
4. Los Instaladores de Telecomunicaciones  

IV.6. EL CONTROL DE CALIDAD DE LA EDIFICACIÓN  

1. El cumplimiento del CTE  
2. Los laboratorios de ensayos   
3. Los productos de construcción  
4. Responsabilidad en materia de calidad   
5. La regulación autonómica del control de calidad de las obras   

IV.7. EL PROCESO EDIFICATORIO   

1. Condiciones para el inicio y ejecución de obras   
2. La ejecución material de la obra   
3. El control de ejecución de la obra   
4. La finalización y recepción de la obra   
5. La liquidación de la obra   
6. La documentación de la obra   

V. EL RÉGIMEN DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA CONSTRUCCIÓN   

V.1. LA LEGISLACIÓN APLICABLE   
V.2. LOS PRINCIPIOS DE LA ACCIÓN PREVENTIVA   

V.3. LA SEGURIDAD Y SALUD EN LAS FASES DE PROYECTO Y EJECUCIÓN DE LAS OBRAS   

1. El Estudio de Seguridad y Salud   
2. El Estudio Básico de Seguridad y Salud  
3. El Plan de Seguridad y Salud en el trabajo   
4. Los Coordinadores en materia de seguridad y salud  
5. Otros órganos agentes intervinientes en materia de Seguridad y Salud  

V.4. LAS OBLIGACIONES DE LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN   

1. Obligaciones de los Promotores   
2. Obligaciones de contratistas y subcontratistas   
3. Obligaciones de la Dirección Facultativa y del Coordinador de Seguridad y Salud   

V.5. LAS CONDICIONES DE TRABAJO EN LAS OBRAS   

1. El Libro de Incidencias y el libro de Subcontratación  
2. Las disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras   
3. Los accidentes producidos en las obras   
4. El régimen de infracciones y sanciones en materia de seguridad y salud   
5. La eliminación de los residuos procedentes de las obras   

VI. ACTIVIDADES POSTERIORES A LA EDIFICACIÓN   

VI.1. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL   

1. La declaración de Obra Nueva   
2. La División Horizontal   
3. La Comunicación Catastral  

VI.2. LAS LICENCIAS MUNICIPALES DE PRIMERA OCUPACIÓN Y LA CÉDULA DE HABITABILIDAD  

1. Los principios generales de las Licencias Urbanísticas   
2. Definición del objeto de la Licencia  
3. Vigencia de las Licencias Urbanísticas   
4. Procedimiento   
5. La Licencia de Primera Ocupación   
6. La Licencia de Primera Ocupación en relación con otras Licencias   
7. La Cédula de habitabilidad  
8. Otras licencias   

VII. EL DESTINO DE LA PROMOCIÓN  

VII.1. LA PROMOCIÓN DESTINADA A LA VENTA   

1. La venta de inmuebles. Consideraciones previas   
2. Conceptos básicos del contrato de compraventa   
3. Las obligaciones de las partes   
4. Las gestiones previas a la compra   
5. La formalización de la compraventa   
6. Normas específicas de la venta de inmuebles por parte de los promotores  
7. La resolución de la compraventa   

VII.2. PROMOCIÓN INMOBILIARIA DESTINADA A ARRENDAMIENTO   

1. Régimen Jurídico   
2. Los arrendamientos de viviendas  
3. Los arrendamientos para uso distinto a la vivienda   
4. La inscripción registral de los contratos de arrendamiento  
5. La fianza arrendaticia  
6. El contrato de aparcamiento de vehículos   

VII.3. LA PROMOCIÓN DESTINADA A APROVECHAMIENTO POR TURNO   

1. Consideraciones previas   
2. Regulación Jurídica   
3. Concepto de derecho al aprovechamiento por turno  
4. Condiciones para la constitución del régimen de provechamiento por Turno   
5. Los derechos y obligaciones del promotor  
6. Los contratos para constituir el derecho   
7. Los derechos y obligaciones de los adquirentes   

VIII. ESPECIALIDADES EN LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS   

VIII. 1. LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS POR COOPERATIVAS  

1. Introducción   
2. El Régimen Jurídico de las Cooperativas de viviendas   
3. Los caracteres de las Cooperativas  
4. La constitución de la Sociedad Cooperativa   
5. Los socios  
6. Los órganos de la Sociedad Cooperativa  
7. El régimen económico  
8. La gestión de las Cooperativas de viviendas   
9. El nuevo régimen de responsabilidad de las Gestoras de Cooperativas  
10. El régimen fiscal de las Cooperativas de viviendas   

VIII.2. LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS   

1. Concepto de Vivienda de Protección Oficial  
2. Regulación Jurídica   
3. Los Promotores y Usuarios de VPO   
4. Los contratos de venta y arrendamiento de VPO   
5. La tramitación del Expediente de Calificación de Protección Oficial   
6. Régimen sancionados   

IX. LA TRIBUTACIÓN DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS  

IX. 1. ASPECTOS GENERALES DE LA TRIBUTACIÓN EN ESPAÑA   

1. Principios generales del Sistema Tributario Español   
2. Las Normas Tributarias  
3. La Aplicación de las Normas Tributarias   
4. La interpretación de las Normas Tributarias   

IX.2. LA TRIBUTACIÓN DE LA EDIFICACIÓN   

1. Las Tasas por Licencias Municipales   
2. El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras   
3. El Impuesto de Bienes Inmuebles  
4. El impuesto sobre el Valor Añadido de la Obra de edificación   

IX.3. LA TRIBUTACIÓN DE LAS TRANSMISIONES INMOBILIARIAS   

1. Consideraciones previas   
2. El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)   
3. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales   
4. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados   
5. La coordinación entre el IVA, el ITP y el AJD   
6. El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos   

IX.4. LA TRIBUTACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES   

1. Los arrendamientos de viviendas  
2. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda   
3. Los arrendamientos conjuntos para uso distinto de la vivienda   
4. El régimen tributario especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas   

IX.5. LA TRIBUTACIÓN DEL DERECHO AL APROVECHAMIENTO POR TURNO   

IX.6. LA TRIBUTACIÓN DE LA VENTA DE INMUEBLES A TRAVÉS DE LA TRANSMISIÓN DE ACCIONES O PARTICIPACIONES SOCIALES   

IX.7. LA TRIBUTACIÓN DE LOS PROMOTORES EXTRANJEROS   

IX.8. OTRAS OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DEL PROMOTOR. EL IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS   

IX.9. LA RESPONSABILIDAD DEL PROMOTOR EN RELACIÓN CON EL PAGO DE TRIBUTOS   

1. Las obligaciones formales del promotor en relación con el pago de tributos  
2. La responsabilidad Tributaria del promotor respecto a los contratistas y subcontratistas de la obra   

X. ANEXOS   

I. Ley 38/99 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación  
II. Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo   
III. Modelo de contrato de obras   
IV. Modelos de acta de obra  
V. Modelo de contrato compraventa de vivienda   
VI. Modelo de contrato de Arrendamiento de fincas urbanas   
VII. Modelo de estatutos de Sociedad Cooperativa   
VIII. Código Técnico de la Edificación, RD 314/06, 17 de marzo   
IX. Ley 32/2006 de 18 de octubre, de subcontratación  
BIBLIOGRAFÍA Y PÁGINAS WEB CONSULTADAS  

Incluye CD.ROM .