¿Cuál es la probabilidad de que mi resultado sobre ventas sea superior al 15%? ¿Qué ocurre si los costes de construcción suben un 10% respecto al valor previsto? ¿O si los precios de venta resultan estar sobreestimados un 5%? ¿Cuándo llego a mi punto de equilibrio?
¿Cuál es la probabilidad de que mi resultado sobre ventas sea superior al 15%?
¿Qué ocurre si los costes de construcción suben un 10% respecto al valor previsto? ¿O si los precios de venta resultan estar sobreestimados un 5%?
¿Cuándo llego a mi punto de equilibrio?
¿Qué rebaja debería conseguir en la compra del suelo para obtener un resultado sobre ventas de al menos un 20%?
¿Cuál es el valor esperado de la TIR de fondos propios después de impuestos?
Las respuestas a estas preguntas son inmediatas para el usuario de HEPI, ya que esta herramienta proporciona, como resultado del estudio de viabilidad de una determinada promoción:
—Diversos criterios de rentabilidad, antes y después de impuestos: Resultado sobre ventas y sobre inversión, TIR de fondos totales y de fondos propios, VAN, etc.
—Análisis de sensibilidad de los resultados a variaciones de los precios de venta, de los costes de la construcción y del suelo, del plazo de ejecución de las obras.
—Distribución de probabilidades y curva de riesgo del resultado sobre ventas, obtenidas mediante simulación de Montecarlo.
—Diagrama de barras, flujos de caja, estimación detallada de costes, etc.
Todo ello a partir de una entrada de datos muy sencilla, que sólo pide los verdaderamente relevantes para la viabilidad de la promoción.
Esta segunda edición contiene dos versiones de la aplicación informática: HEPI-E, para Promociones Inmobiliarias en España, con muchas mejoras respecto a la versión de la primera edición, y HEPI-G, para Promociones Inmobiliarias en General, que no particulariza al ámbito legislativo y financiero español, y por tanto resulta útil para desarrollos inmobiliarios en cualquier país.
El texto no es sólo el manual de la aplicación, es además un manual del Estudio de Viabilidad de la Promoción Inmobiliaria, que incluye desde los aspectos más teóricos hasta los más prácticos, con multitud de ejemplos y varios casos prácticos; es acorde con las normas españolas de valoración de bienes inmuebles, cuyo texto completo incluye el CD.
Extremadamente útil para promotores, arquitectos y demás profesionales de la construcción, comerciales y analistas de riesgos de entidades financieras, tasadores.
NOTA INTRODUCTORIA
Primera Parte
EL ESTUDIO DE VIABILIDAD EN LA GESTIÓN DE PROYECTOS
I. LOS PROYECTOS Y EL ESTUDIO DE VIABILIDAD
1.1. Los Proyectos
1.2. Las Partes Implicadas
1.3. La Dirección o Gestión de Proyectos
1.4. Las Fases y el Ciclo de Vida de los Proyectos
1.5. La Planificación
1.6. El Estudio de Viabilidad
II. REPASO A CONCEPTOS DEL CÁLCULO DE PROBABILIDADES Y DE LA ESTADÍSTICA
2.1. Definición Clásica de Probabilidad
2.2. Variables Aleatorias
2.3. La Distribución Normal o de Gauss
2.4. La Distribución Beta
III. LA DEFINICIÓN INICIAL DEL PRODUCTO
3.1. Encuadre
3.2. La Definición progresiva del Producto resultado del Proyecto
3.3. La Definición Inicial
3.4. Los Precios de Venta
IV. LA PLANIFICACIÓN TEMPORAL: EL PROGRAMA DE TRABAJOS
4.1. Encuadre y planteamiento
4.2. Los Procesos de la Planificación Temporal
4.3. Definición de Actividades
4.4. Ordenación de Actividades
4.5. Estimación de las Duraciones
4.6. Cálculo del Programa.
4.7. El Programa de Trabajos como resultado de la Planificación Temporal
V. LA PLANIFICACIÓN ECONÓMICA
5.1. Encuadre y repaso de conceptos
5.2. Significado y técnicas
5.3. Clases de Costes
5.4. Margen Bruto y Resultado
VI. LA PLANIFICACIÓN FINANCIERA
6.1. Encuadre y Repaso de Conceptos
6.2. Planteamiento
6.3. La Financiación y los Gastos Financieros
6.4. El Project Finance
VII. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD: APLICACIÓN DE CRITERIOS
7.1. Encuadre
7.2. Conceptos Básicos
7.2.1. El Valor Temporal del dinero
7.2.2. La Tasa de Actualización
7.3. Criterios de Rentabilidad
7.3.1. Clasificación
7.3.2. El Indicador de Liquidez o de Recuperación de la inversión (Pay Back)
7.3.3. Rentabilidad basada en el Resultado
7.4. Tasa Interna de Retorno o TIR
7.5. Valor Actual Neto o VAN
7.6. Comparación de los Indicadores Payback, TIR y VAN
VIII. LOS RIESGOS EN EL ANÁLISIS DE RENTABILIDAD
8.1. Encuadre y planteamiento
8.2. Identificación de los Riesgos
8.3. Evaluación de los Riesgos
8.3.1. Generalidades
8.3.2. El Análisis de Sensibilidad
8.3.3. El Valor Esperado y los Árboles de Decisión
8.3.4. El Método de Simulación de Montecarlo
8.4. Prevención de Riesgos
Segunda Parte
APLICACIÓN A LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
IX. EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
9.1. La Promoción Inmobiliaria como Proyecto
9.2. El Estudio de Viabilidad de la PI
9.3. Las Tasaciones Inmobiliarias en España
X. LA DEFINICIÓN INICIAL DE LA PROMOCIÓN
10.1. Encuadre y planteamiento
10.2. Estudios de Mercado
10.3. Condiciones del Suelo
10.3.1. Clasificación del Suelo y Normativa
10.3.2. Condiciones de Parcela
10.3.3. Condiciones de Edificabilidad y Volumen
10.4. El encaje de la Edificación
10.5. Definición de los Productos de la Promoción
10.5.1. Tipo de Promoción
10.5.2. Precios de Venta
XI. EL PROGRAMA DE TRABAJOS DE LA PROMOCIÓN
11.1. Encuadre y planteamiento
11.2. Definición de Actividades
11.3. Secuencia de Actividades
11.4. Estimación de las Duraciones de las Actividades
11.5. Cálculo del Programa y Resultados
XII. LA PLANIFICACIÓN ECONÓMICA EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
12.1. Encuadre y planteamiento
12.2. Forma Paramétrica del Coste de Explotación
12.3. Estimación Integrada del Coste de Explotación
12.3.1. Los Costes de la Adquisición del Suelo
12.3.1.1. Modalidades de la Adquisición
12.3.1.2. Los Costes de la Compraventa
12.3.1.3. Los Costes de Gestión Urbanística
12.3.2. Los Costes de la Construcción
12.3.2.1. El Contrato de Obra
12.3.2.2. La Estimación del Coste de la Construcción
12.3.3. Costes Complementarios de la Construcción
12.3.3.1. Los Seguros de la Construcción
12.3.3.2. Costes de Gestión de la Calidad
12.3.4. Costes de Proyectos y Dirección de Obra
12.3.4.1. Consideraciones Previas
12.3.4.2. Estimación de los Costes de Honorarios Profesionales
12.3.5. Costes de las Licencias de Obra
12.3.6. Gastos de Escrituras Públicas
12.3.6.1. Las Escrituras en la PI y sus Gastos
12.3.6.2. Los Aranceles de Notario y Registrador
12.3.6.3. La Escritura de Obra Nueva
12.3.6.4. La Escritura de División Horizontal
12.3.6.5. Las Escrituras de Préstamos Hipotecarios
12.3.7. Gastos Generales y Varios
12.3.8. Gastos de Gestión
12.3.9. Costes de Comercialización o de Ventas
12.4. Periodificación de los Gastos de la PI: la Curva de Gastos
12.5. Periodificación de las Ventas: la Curva de Ingresos
XIII. LA PLANIFICACIÓN FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
13.1. Encuadre y planteamiento
13.2. Aportación de Solar
13.3. Anticipos de Ventas
13.4. Financiación de Contratistas y Proveedores
13.5. Los Préstamos de la Entidad Financiera
13.5.1. La Financiación externa del Promotor
13.5.2. El Préstamo Subrogante
13.5.2.1. Cuantías y periodos
13.5.2.2. Disposiciones del Préstamo
13.5.2.3. Costes del Préstamo Subrogable
13.5.3. El Préstamo para la Adquisición del Suelo
XIV. APLICACIÓN DE CRITERIOS DE RENTABILIDAD EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
14.1. Encuadre
14.2. Criterios Generales de Rentabilidad
14.2.1. Periodo de Recuperación o Play-back
14.2.2. Resultado financiero y sus ratios
14.2.3. Tasa Interna de Retorno, TIR
14.2.4. Valor Actual Neto, VAN
14.3. Criterios específicos de la Promoción Inmobiliaria
14.3.1. índice de Calidad
14.3.2. Puntos Críticos
14.3.3. Coeficientes de la Fórmula Paramétrica
XV. EVALUACIÓN DE RIESGOS EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
15.1. Encuadre y planteamiento
15.2. Identificación de los riesgos de la PI
15.3. Evaluación de los riesgos en la PI
15.3.1. Planteamiento
15.3.2. Análisis de sensibilidad
15.3.3. La simulación de Montecarlo
15.4. Respuesta a los riesgos, medidas de prevención
15.5. Los riesgos desde el punto de vista de la Entidad Financiera
Tercera Parte
HEPI-E HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA
XVI. LA HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA, HEPI-E
.
16.1. Copyright
16.2. Descripción y funcionamiento
16.3. Requisitos de instalación
16.3.1. Versiones de Office y Sistema Operativo
16.3.2. Seguridad de macros
16.3.3. Complemento "Herramientas para Análisis"
16.4. Instalación y arranque de HEPI-E
16.5. La entrada de datos
16.5.1. Organización de las hojas Dat y OtrDat
16.5.2. Datos de la Definición Inicial
16.5.3. Datos del Programa (Planificación Temporal)
16.5.4. Datos de Costes (Planificación Económica)
16.5.3.1. Datos de Costes relativos al Suelo
16.5.3.2. Datos de Costes de la Licencia de Obras
16.5.3.3. Datos de Costes de Construcción
16.5.3.4. Datos de Gastos Generales y de Gestión y de Costes de Ventas
16.5.5. Datos de Financiación (Planificación Financiera)
16.5.6. Entrada de datos en la hoja OtrDat
16.5.6.1. Costes complementarios de la construcción
16.5.6.2. Costes de Proyectos y Dirección de Obra, y Tabla de Honorarios de Arquitecto (ésta de sólo lectura)
16.5.6.3. Escrituras, Gestoría, Gastos de Tasación
16.5.6.4. Préstamo Subrogable
16.5.6.5. Aval para el caso de aportación de suelo
16.5.6.6. Aranceles de Notario y Registrador, y coeficientes reductores (sólo lectura salvo los honorarios adicionales)
16.5.6.7. Tipos Impositivos
16.5.7. Validación de los Datos de Entrada y Cálculos
16.6. Resultados del estudio de viabilidad realizado con HEPI-E.
16.6.1. Definición de la PI: Superficies y Ventas
16.6.2. Programa de Trabajos de la PI
16.6.3. Estimación de Costes de la PI
16.6.4. Flujo de Caja
16.6.5. Hoja Resumen de la PI
16.6.6. Rentabilidad de la PI
16.6.7. Gráficos del estudio de viabilidad de la PI
16.6.8. Impresión de los Resultados del Estudio de Viabilidad
16.7. Mantenimiento del programa
XVII. CASOS PRÁCTICOS PARA HEPI-E
17.1. Caso 1
17.1. Caso 2
17.2. Caso 3
Cuarta Parte
HEPI-G HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN GENERAL
XVIII. LA HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN GENERAL, HEPI-G
18.1. Copyright
18.2. Descripción y funcionamiento
18.3. Requisitos de instalación
18.3.1. Versiones de Office y Sistema Operativo
18.3.2. Seguridad de macros
18.3.3. Complemento "Herramientas para Análisis"
18.4. Instalación y arranque de HEPI-G
18.5. La entrada de datos
18.5.1. Organización de las hojas Dat y OtrDat
18.5.2. Datos de la Definición Inicial
18.5.3. Datos del Programa (Planificación Temporal)
18.5.4. Datos de Costes (Planificación Económica)
18.5.4.1. Datos de Costes relativos al Suelo
18.5.4.2. Datos de Costes de Proyectos y Permisos de Obras
18.5.4.3. Datos de Costes de Construcción
18.5.4.4. Datos de Gastos Generales y de Gestión, y de Costes de Ventas
18.5.5. Datos de Financiación (Planificación Financiera)
18.5.6. Entrada de datos en la hoja OtrDat
18.5.6.1. Gastos legales de la compra del suelo
18.5.6.2. Otros Costes de la Construcción
18.5.6.3. Otros gastos legales a cargo del Promotor
18.5.6.4. Préstamos
18.5.6.5. Aval para el caso de aportación de suelo
18.5.6.6. Tipos Impositivos
18.5.6.7. Validación de los Datos de Entrada.
18.6. Resultados del Estudio de Viabilidad realizado con HEPI-G
18.6.1. Definición de la PI: Superficies y Ventas
18.6.2. Programa de Trabajos de la PI
18.6.3. Estimación de Costes de la PI
18.6.4. Flujo de Caja
18.6.5. Hoja Resumen de la PI
18.6.6. Rentabilidad de la PI
18.6.7. Gráficos del Estudio de Viabilidad de la PI
18.6.8. Impresión de los Resultados del Estudio de Viabilidad
18.7. Mantenimiento del programa
XIX. CASOS PRÁCTICOS PARA HEPI-G
19.1. Caso A
19.2. Caso B
BIBLIOGRAFÍA